Die Spekulationssteuer und Spekulationsfrist beim Immobilienerwerb und Immobilienverkauf

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Wer Immobilien erwirbt mit dem Zweck Gewinn aus privaten Immobilienverkäufen zu erwirtschaften der muss eine Spekulationssteuer zahlen.

Diese Spekulationssteuer auf Immobilien gilt immer dann, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist verstreicht. Diese sogenannte Spekulationsfrist liegt in Deutschland bei 10 Jahren. Wer also Immobilien erwirbt mit dem Zweck sie vor dieser Frist von 10 Jahren wieder zu veräußern um daraus Gewinne zu erwirtschaften sollte sich frühzeitig mit der Spekulationssteuer auf Immobilien Gewinne vertraut machen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Beim Erwerb von Immobilien wird beim Kauf die sogenannte Grunderwerbssteuer fällig, dies ist den meisten noch bekannt. Das aber bei einem Immobilienverkauf auch die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird ist für viele eine Überraschung.

Nach Paragraph 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes sind Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf versteuerungspflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf die Frist von 10 Jahren nicht eingehalten wird.

Im Umkehrschluss heißt das, wenn zwischen dem Bau oder dem Erwerb einer Immobilie und dem Verkauf der selbigen Immobilie ein Gewinn anfällt und der Verkauf nach der 10-jährigen Frist stattfindet dann ist der Gewinn von der Spekulationssteuer für Immobilien befreit.

Entscheidend dafür ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Fällt immer eine Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien an?

Wann fällt die Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne an und wann nicht?  Eine Spekulationssteuer fällt dann nicht an, wenn das Haus oder die Wohnung welche verkauft wurde ausschließlich selbst genutzt wurde, oder im  Jahr des Verkaufs oder den beiden vorangegangenen Kalenderjahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).

Dies gilt auch für schon angefangene Kalenderjahre. Die Spekulationssteuer wird nicht nur bei Immobilien sprich Häuser und Wohnung fällig, sondern ebenfalls beim Kaufen und veräußern von Grundstücken innerhalb der Spekulationsfrist.

Die Regelung über die Spekulationsfrist gilt ebenfalls für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser.

Was genau ist unter den eigenen Wohnzweck vom Gesetzgeber gemeint?

Unter einem eigenen Wohnzweck definiert der Gesetzgeber, dass die Immobilie durch Sie selber bzw. durch ihre Familie bewohnt wird oder wurde.

Steuerrechtlich gesehen gehört der Ehepartner dazu, sowie die eigenen Kinder solange diese noch Kindergeld erhalten.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Wertzuwachs der Immobilie ab sowie vom Einkommensteuersatz des Immobilienspekulanten. Die Spekulationssteuer ist somit nicht an einen festen Steuersatz gebunden, sondern ist abhängig vom persönlichen Steuersatz.

Aufpassen beim Immobilien Invest

Die Spekulationssteuer reguliert die Abgaben auf nicht selbstgenutzte Immobilien und deren gewinnstrebenden Verkauf. Fremdgenutzte Grundstücke, Wohnungen, Häuser oder Ferienobjekte kann man nur dann steuerfrei verkaufen, wenn man die Spekulationsfrisst von mehr als zehn Jahren beachtet.

Bei Neubauten oder Erweiterungen des Hauses zählt der jeweilige Fertigstellungstermin.

Wer seine Immobilen mit Gewinn verkaufen will sollte dabei die Fristen im Auge behalten und ggf. einen Verkauf erst später in Betracht ziehen.

Wer seine Immobilie dagegen selber nutzt, als Wohneigentum, für den gilt die Zehnjahresfrist nicht. Ein Verkauf ist hier aus steuerlicher Sicht problemlos.

Wurde die Immobilie jedoch am Anfang fremdvermietet, muss man sie vor dem Jahr des Verkaufs und zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt haben, damit keine Spekulationssteuer nicht anfällt.

Wann greift die zehnjährige Spekulationsfrist?

Vermietete Wohnungen sowie Häuser, nicht bebaute Grundstücke, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Erbbaurecht und Miteigentumsanteile lösen die Spekulationsfrist ebenfalls aus.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Wenn man als Privatperson eine Immobilie verkauft, welche eine Steuerzahlung bedarf, so wir die Steuer innerhalb des Jahres der Veräußerung fällig. Allerdings darf man Spekulationsverluste gegenrechnen, was die Steuer mindern kann.

Hier fallen auch Modernisierungskosten rein, welche man gegenrechnen kann, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, ebenso kann man Werbungskosten, Makler- oder Notargebühren gegenrechnen.

Drei-Objekt-Grenze

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilen erwirbt und wiederverkauft hat, handelt gewerblich.

Die Finanzbehörden gehen in diesem Fall von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und somit fällt auch die sogenannte Spekulationssteuer an.

Wenn Sie als Privatperson nicht gewerblich eingestuft werden wollen, dann sollten Sie innerhalb der 5 Jahres Frist nicht mehr als 2 Immobilien kaufen und verkaufen, selbiges gilt für Wohnungen, Ferienhäuser oder Grundstücke.

Wer hier die Grenze überschreitet kann vom Finanzamt rückwirkend besteuert werden. Hier zahlt man dann die Spekulationssteuer auf alle 3 Immobilien.

Tipp

Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzen und Sie mit einem Verkauf der Immobilie durch Wertsteigerung Gewinn erzielen, sollten Sie diese erst nach 10 Jahren verkaufen um die Gewinne nicht versteuern zu müssen.

Sie können auch Eigenbedarf anmelden, nutzen die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selber und verkaufen die Wohnung danach. In diesem Fall fällt keine Versteuerung der Gewinne an.

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